【東京都】中古マンション価格上昇エリア 港区は人口減でも高騰、中央・港・江東が“3強”
マンションリサーチ株式会社
継続注目は目黒・品川の“再評価”
東京都23区における中古マンション価格上昇の傾向とその背景
近年、東京都23区内における中古マンションの価格は、全体として緩やかな上昇傾向を見せつつも、特定のエリアにおいては突出した価格上昇を記録しています。特に注目すべきエリアは皇居を中心とした「都心部」に位置するエリアであり、2024年から2025年前半にかけてのデータからも、その傾向が明確に浮き彫りとなっています。
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出典：福嶋総研
表1で示すように2024年1月から12月までの1年間の集計において、中古マンションの価格上昇率上位は1位が中央区、2位が港区、3位が江東区という結果になりました。さらに、直近の2025年1月から6月15日までの半年間のデータを見ても、順位はまったく同じで、1位中央区、2位港区、3位江東区と、都心3エリアの優位性が継続しています。
このような価格上昇の背景には、何よりも需給バランスの影響が大きくあります。つまり、マンション価格は市場における「需要の高さ」に強く連動しており、需要が旺盛であるエリアほど価格上昇率も高くなる傾向にあります。中央区・港区・江東区が継続して高い上昇率を記録しているのは、それだけ「住みたい」と感じる人が多く、実際の購買活動も活発に行われていることを示しています。
人口動態と価格上昇の関係性
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出典：福嶋総研
興味深いのは、人口動態との関連性です。上記のエリアにおける人口増加率を見てみると、中央区と江東区は2024年末時点での人口増加率が23区内で最も高く、これはマンション価格の上昇と明確にリンクしていると考えられます。実際、中央区や江東区では大規模な再開発やインフラ整備が進み、特に湾岸エリアにおけるタワーマンション群は、利便性と快適性を兼ね備えた新たな住宅地として高く評価されています。
一方で、港区は価格上昇率で2位を維持しているものの、2024年末時点での人口増加率は23区中で最も低いという、やや特異な状況にあります。一般的に、人口の増加が需要の増加を伴うと考えられる中で、このような「人口が増えていないのに価格が上がる」という現象は、やや矛盾しているようにも思われます。
しかしながら、この現象は港区というエリアの特性を理解することで説明がつきます。現在、港区における中古マンションの平均坪単価は約970万円／坪という極めて高水準にあり、もはや一般的な給与所得者が容易に購入できる価格帯ではありません。これにより、外部からの新規流入は限定的となる一方、港区に既に住んでいる高所得層が同区内での住み替えや資産の組み換えを積極的に行っていると考えられます。つまり、外からの新規需要ではなく、港区内部での取引が活性化することで、価格水準が押し上げられているのです。
湾岸部の高評価と今後の伸びしろ
中央区や江東区に関しても、港区とは異なる文脈で需要の高さが顕著です。特に湾岸タワーマンションは、その眺望、利便性、最新の設備仕様などから若年層や共働き世帯、高所得層に強く支持されており、地域ブランドとしての価値も年々高まっています。こうしたエリアでは、新築・中古を問わず取引が活発に行われており、価格の底上げが継続しています。
この湾岸地域に転入する層の多くが、企業勤務の若年～中堅層であり、世帯年収も非常に高い水準にあることが特徴です。また、インターナショナルスクールやオフィス機能の集積などにより、外国人富裕層の定住も増加しており、価格に対して柔軟な購買層の存在も無視できません。
新たに注目されるエリア：目黒区・品川区
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出典：福嶋総研
さらに、2024年と2025年前半を比較して特筆すべき動きとして、目黒区と品川区の存在が挙げられます。2024年には目黒区は価格上昇率で7位でしたが、2025年には4位にまで順位を上げています。また品川区も11位から7位へと、急速に順位を伸ばしています。
目黒区は従来から住宅地としての人気が高く、代官山、中目黒といった感度の高い商業地を擁し、感性やライフスタイルを重視する層にとっての「憧れの居住地」として定着しています。中でも旧山手通り沿いや目黒川周辺などは、美観と利便性を兼ね備えたエリアで、再評価が進んでいます。マンション供給も限定的であることから、希少性が価格上昇に拍車をかけています。
一方で品川区は、リニア中央新幹線の開業や大崎・品川エリアの再開発の進行によって、中長期的に注目されるポテンシャルの高い地域となっています。ビジネス街と住宅街が共存する構造により、都心へのアクセス性と生活環境のバランスを兼ね備えたエリアとして、今後ますます注目度が上がることが予想されます。
今後の展望と注目ポイント
東京都23区における中古マンション価格の動向は、単純な立地条件だけでなく、居住者属性、開発計画、地域のブランド力、さらには内部転居の動きなど、複数の要因が絡み合って形成されています。
今後の注目点としては、次の中央区や江東区を目指す「新興人気エリア」がどこになるかという点です。前述の目黒区・品川区に加え、文京区や台東区、さらには北区や板橋区といった「穴場エリア」でも、再開発や交通利便性の向上によって、新たな価格上昇の芽が見え隠れしています。
マンション価格の変動は資産価値だけでなく、ライフスタイルの選択、居住の質、そして家族の未来にも直結する重要なファクターです。引き続き、エリア別の需給関係や人口動態の変化を注視しつつ、情報を的確に読み解くことで、より賢明な不動産戦略を描くことが求められます。
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福嶋 真司（ふくしましんじ）マンションリサーチ株式会社
データ事業開発室 不動産データ分析責任者
福嶋総研
代表研究員
早稲田大学理工学部経営システム工学科卒。大手不動産会社にてマーケティング調査を担当後、
建築設計事務所にて法務・労務を担当。現在はマンションリサーチ株式会社にて不動産市場調査・評価指標の研究・開発等を行う一方で、顧客企業の不動産事業における意思決定等のサポートを行う。また大手メディア・学術機関等にもデータ及び分析結果を提供する。
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【マンションリサーチ株式会社について】
マンションリサーチ株式会社では、 不動産売却一括査定サイトを運営しており、 2011年創業以来「日本全国の中古マンションをほぼ網羅した14万棟のマンションデータ」「約3億件の不動産売出事例データ」及び「不動産売却を志向するユーザー属性の分析データ」の収集してまいりました。 当社ではこれらのデータを基に集客支援・業務効率化支援及び不動産関連データ販売等を行っております。
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代表取締役社長： 山田力
所在地： 東京都千代田区神田美土代町５-２ 第２日成ビル５階
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