LIFULL HOME'S が東京23区の2025年新築マンションの平均価格を調査
株式会社LIFULL
ついに東京23区全域で平均平米単価が100万円以上に！都心でおきる“局地バブル”が徐々に周辺エリアにも拡大
事業を通して社会課題解決に取り組む株式会社LIFULL（ライフル）（本社：東京都千代田区、代表取締役社長：伊東祐司、東証プライム：2120、以下LIFULL）が運営する不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）」は、一昨年、昨年の調査（※）に続き、2025年におけるLIFULL HOME'Sで掲載した東京23区の新築マンションの平均価格をもとに区単位で調査し、発表します。
※ LIFULL HOME'S「東京23区の新築マンションの平均価格（2023年、2024年）」
https://lifull.com/news/34504/ https://lifull.com/news/33353/
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東京都内の新築マンション購入について回る価格高騰と金利上昇のダブル不安、購入を決めるポイントは？
東京都心は再開発が進み、新築マンションの平均販売価格が１億円超えるという報道への驚きは以前より小さくなりつつありますが、最近では品川エリアに全戸１億円超のマンションが販売され、その倍率の高さが大きな話題となりました。建設業界においては、引き続き人手不足や資材価格などの高騰に伴い、販売価格は上昇していく傾向にあります。さらに昨年3月のマイナス金利政策の解除を受けて金利のある世界に戻り、金融機関が住宅ローンを引き上げ今後の支払いに不安を感じている方も少なくないでしょう。住宅性能基準が厳しくなるため、物件価格も上昇し、新築マンションの購入を考えている方にとっては「最後の低金利の買い時かもしれない」と考える“急げ派”と、「価格が高すぎるからもう少し賃貸で」と考える“様子見派”の二極化で「どこの物件を、いつ買うのが良いか」と難しい局面に立っている方もいるでしょう。2025年1月～5月に東京23区での新築マンションの販売価格をもとに「今、注目の街はどこか」を調査し、住宅市況の分析を行うLIFULL HOME'S総研チーフアナリストの中山登志朗の見解とあわせてまとめています。
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マンション価格はエリアや立地だけでなく、同じ建物でも部屋ごとに価格や面積が異なるケースが多いため、平均価格の1平米（平方メートル ）あたり平米単価を算出し、比較しました。
2025年1-5月の新築マンションにおいて東京23区全体の平均平米単価は207.4万円、前期比120.1%となりました。区ごとでみると23区のうち9割の21区で前期の価格を超え、最も平米単価が伸びたのは葛飾区（前期比155.3%）で、港区（同142.%）、大田区（同140.2%）が続きます。葛飾区は前期に23区で唯一平米単価が100万円を切っていましたが139.5万円となり、今回23区全域で平米単価が100万円以上になりました。
平均専有面積は66.67平方メートル となり前期よりも1.14平方メートル 広くなりました。23区で専有面積が最も広いのは中央区の82.87平方メートル で、80平方メートル を超えたのは港区（81.83平方メートル ）の2区のみでした。5平方メートル ごとに見てみると75～80平方メートル は2区（世田谷区、目黒区）、70～75平方メートル は5区（江戸川区、新宿区、文京区、板橋区、渋谷区）、65～70平方メートル は4区（杉並区、中野区、大田区、豊島区）、60～65平方メートル は5区（千代田区、北区、足立区、練馬区、江東区）、55～60平方メートル は3区（品川区、荒川区、台東区）でした。55平方メートル を下回ったのは葛飾区（50.39平方メートル ）、墨田区（45.15平方メートル ）の2区のみでした。23区の６割にあたる14区の平均専有面積は65～75平方メートル に収まり、さらに平米単価が高い中央区や港区をはじめとした都心エリアでは平均面積が広い傾向にあることが分かりました。
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2023年から2025年の平均平米単価の推移をみると、2023年の価格帯は上位・中堅・標準１.・標準２.といった4階層に区分でき、中堅～標準価格帯に20区が集まっています。2025年には平米単価の上昇に伴い、最上位、高価格帯の階層が加わり、標準２.がなくなり5階層となりました。また、2023年の平米単価の最高価格と最低価格の差は180.7万円でしたが、2025年は314.9万円と同じ23区内でも差が大きくなっていることが分かります。
このなかでも港区は2023年に上位価格帯に位置していましたが単独で抜け出し、2025年には他の区を大きく上回り平米単価400万円超の最上位価格となっています。また、2023年には上位価格帯に位置していた渋谷区や千代田区が高価格帯に移行し、中堅価格帯の区も上位価格帯へ伸長しています。複数の億ションが供給されている中野区は2年で平米単価が100万円以上上昇し、山手線内を中心とした区が集まる上位価格帯に加わりました。
23区内では複数の再開発が並行して進んでいるため、今後も新しい価格帯の登場や平米単価の価格帯内での入れ替わりがあるかもしれません。
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都心3区＆渋谷区で平均坪単価が1,000万円突破！都心の価格急騰がさらに鮮明に
2023年以降定期的に公表している東京23区の新築マンション価格推移ですが、コロナ明けから年を追うごとに価格上昇が顕著になり、今年の東京23区平均は1億4,402万円、平均坪単価も685.6万円と坪600万円の大台を突破し、前年比＋20.1％の大幅上昇となりました。3年連続して平均価格が1億円突破という異例の価格水準で、更に上昇する傾向が顕著です。
また、平米単価の価格帯別に推移を追うと、2023年時点ですでに平米単価200万円を突破していた千代田区、港区が2025年にはさらに320.7万円および424.3万円まで上昇しており、僅か2年の間に各々1.2倍、2.0倍に急騰しています。同じく中央区では約1.9倍、文京区は約1.2倍、渋谷区も約1.8倍となっていますが、新宿区は約0.9倍とやや下落しており、同じ都心の行政区でも価格変動に違いがあることが分かります。
なお、都心周辺では品川区が約1.3倍、中野区も約1.8倍に2023年から面積単価が上昇し、豊島区が約1.6倍、荒川区が約1.7倍、台東区が約1.5倍など、都心隣接エリアの価格が特に強含んでいます。つまり、都心の価格が急騰することで利便性の良好な隣接エリアの価格も連動して上昇し始めているのです。
本来、マンション価格は利便性に応じて価格の高いところほど下がり難く、価格の低いところは下がりやすいという特性があるのですが、この状況が続く限り、今後は価格水準が東京23区では標準的な板橋区や練馬区、足立区、江戸川区など、城東・城北エリアの行政区でも価格が明確に上昇し始めるものと考えられます。
一方、マンションを販売するデベロッパー各社は価格の急騰に対してほぼ東京都心部および周辺部での新規供給に絞り込み、国内外の富裕者層および投資（投機）目的の購入者など、ほぼ限られた購入者層に向けて物件販売を継続しています。結果的に新規供給は今後漸減し、2025年は首都圏の新築マンション分譲が2万戸を割り込む可能性もあります。実需層は東京23区“外”での購入、および都内で中古マンション、リノベーションマンションの購入を専ら検討することになりますが、中古マンション価格も連動して上昇しており、一般的な給与所得者層の都内でのマンション購入はハードルが極めて高い状況と言えます。
ほぼ都心に限られていた“局地バブル”が徐々に周辺エリアにも拡大していることが明確に示されたデータです。
調査概要
・集計対象：東京都内で分譲された新築マンションのうち、LIFULL HOME'Sに広告掲載された物件を行政区＆自治体単位で集計
・集計期間：2024年1～5月および2025年1月～5月を比較し対前期比を算出
・集計条件：専有面積30平方メートル 未満の住戸および平均専有面積が30平方メートル 未満の分譲期は除外
・集計方法：各マンションにつき、分譲期ごとに最高価格/面積と最低価格/面積を抽出し平均値を算出
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