【広島発！】空き家率31.2%の島で、住民が“空き家の発見者”になる。広島・江田島発、地域住民参加型「センパイモデル」始動

株式会社miluma

【広島発！】空き家率31.2%の島で、住民が“空き家の発

― 全国910万戸の空き家時代。相続登記義務化・所有不動産記録証明制度の“その先”を、地域の力で切り拓く ―

株式会社miluma（本社：広島県江田島市、代表取締役：守本怜矢）が運営する田舎特化型不動産「さとまる不動産」は、地域住民が空き家の存在を知らせる新モデル「センパイモデル」の運用を2026年3月より開始しました。
地域事業者、自治会・民生委員、社会福祉協議会、住職、飲食・宿泊事業者など、地域に根づく住民を「センパイ」と位置づけ、日常の中で気づいた空き家情報をLINEや電話で共有していただく仕組みです。
センパイは仲介者ではなく「情報の最初の発見者」であり、契約行為は一切行いません。仲介・契約はすべて宅建業免許を持つさとまる不動産が担います。
ローンチに伴い、3月15日～4月30日の期間限定で、成約時の紹介特典を通常1万円から2万円に増額する「春のセンパイ倍増キャンペーン」も実施予定です！

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新モデル「センパイモデル」

「センパイモデル」の原型は、自社の事務所探しだった

センパイモデルの着想には、代表自身の原体験があります。
さとまる不動産の事務所は、江田島市秋月にある母屋・離れ・蔵を備えた立派な空き家だった物件。
すり鉢状の地形からどの家からも海が望める「箱庭のような町」に位置します。

この物件との出会いは、地域の方からの紹介でした。
地域の方が空き家を紹介し、信頼関係の中で想いがつながり、物件が動く。
この体験が、「地域内の情報ネットワークが、空き家流通の最大の資産になる」という確信につながり、センパイモデルの設計へと発展しました。

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事務所正面
[画像3: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/177547/4/177547-4-fb2db5da204f7bec412adb7fa8d8cc61-1706x960.jpg?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
事務所側面

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事務所上空
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敷地内：蔵

すでに動き始めているセンパイたち

センパイモデルは構想段階ではありません。
すでに地域の中で、実際に情報提供をしてくださっている方々がいます。

たとえば、地域のお寺の住職さん。年に一度のお念仏の機会にお会いしていた檀家さんが、空き家になって数十年。手放すための準備を進めていたが、思うようにいかず、困っていたため、我々を紹介いただきました。

また、地域に根づいた事業者さんも、長年地域内で事業しているからこそ、多くの繋がりがあり、知り合いが数年間困っていることを伺っていたため、弊社を紹介してくださりました。こうした地域住民の生活に根付いているからこそ、不動産会社だけでは得られない一次情報を持っています。

このように、地域の日常の中にある情報の流れを、再現可能な仕組みとして体系化していくための仕組みが「センパイモデル」です。
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地域で活躍するセンパイ

なぜ今、「地域の目」が必要なのか

全国の空き家は910万戸。広島県では231,400戸、空き家率15.8%と全国平均を上回ります。
さとまる不動産の拠点がある江田島市は、「令和５年住宅・土地統計調査住宅および世帯に関する基本集計（全国・都道府県・市区町村）」によると空き家率31.2%とその調査では県内トップの数値です。
一方で、江田島市は2024年に市誕生以来初となる人口の社会増を達成。移住希望者は確実に増えています。

「家はある。住みたい人もいる。だが、つながっていない。」

2024年4月に相続登記が義務化され、2026年2月には所有不動産記録証明制度もスタート。不動産の所在把握は着実に進んでいます。しかし、「把握された空き家が市場に出るか」は別の問題です。
国土交通省「令和6年空き家所有者実態調査」によれば、空き家所有者の約58%は相続で取得。
60%が「処分の手間」を理由に物置として放置しています。

「売りたいけど荷物がある」「買う人がいるか分からない」
--こうした心理的な壁の前で、多くの空き家は市場に出る手前で止まっています。

不動産会社が扱えるのは「売りたい」と意思表示された物件だけ。
制度では届かない「流通前の壁」を越えるために必要なのは、地域の日常の中にある“気づき”です。
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流通前の壁

センパイモデルとは

「あの家、最近誰もいないよ」「持ち主さん、市外に出たらしい」「来年には空き家になりそう」
--こうした一次情報は、地域住民の日常会話の中から生まれます。
センパイモデルは、この“気づき”を空き家流通の入口につなげる仕組みです。

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センパイのイメージ画像

想定されるセンパイ像
・長らく地域コミュニティに精通している方々
地域事業者、自治会・民生委員、社会福祉協議会、住職などの地域に根づき、暮らしの環境を維持するために様々な取り組みをされている、空き家所有者との接点が多い方々を想定しています。

・地域に移住し、新たに事業を起こした方々
飲食店、宿泊施設、体験観光事業者など地域外からの来訪者に地域の自然環境や食文化を楽しんでいただき、地域の魅力を外部に伝えるのが上手い、観光・旅行者との接点が多い方々を想定しています。

センパイの流れ
(1) 地域の中で空き家（またはその予兆）に気づく
(2)所有者にさとまる不動産を紹介する
(3) 成約後、さとまる不動産から紹介特典を受け取る

センパイは仲介者ではなく、契約行為も一切行いません。
あくまで「情報の橋渡し役」です。仲介・契約はすべて宅建業免許を持つさとまる不動産が実施するため、法令上の問題はありません。
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センパイの役割

センパイへの特典
・紹介物件が成約した場合：商品券1万円分（キャンペーン期間中は2万円）
・新たにセンパイを紹介し、その紹介者案件が初回成約した場合：両者に商品券1万円分
・センパイ紹介の売主：アットホーム掲載（広告宣伝費）3ヶ月分無料
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センパイへの特典

春のセンパイ倍増キャンペーン

センパイモデルのローンチに伴い、2026年3月15日～4月30日の期間限定で「春のセンパイ倍増キャンペーン」を実施中。センパイ経由で成約となった場合、通常1万円の商品券を2万円に増額します。
「地域の資産を、地域の力で循環させる。その第一歩を後押しします。」

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春のセンパイ倍増キャンペーン

さとまる不動産について

さとまる不動産は、広島県の島嶼部を中心に、田舎に特化した空き家仲介を行う不動産事業です。
代表の守本怜矢は、2級建築士・宅建士・古民家鑑定士・MBA（専門職）の資格を持ち、建築設計事務所での設計・施工管理・積算を経験したのち、江田島市地域おこし協力隊として3年間活動。2024年に株式会社milumaを設立しました。
建築士の視点による物件価値分析、ドローン・360°カメラを用いた物件の可視化、地域の暮らしとセットでの情報発信を通じて、「家」だけでなく「想いと暮らし」を届ける仲介を実践しています。

対象エリア：江田島市、呉市、尾道市（今後、東広島市、大崎上島町、三原市へ順次拡大予定）

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さとまる不動産の強み

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さとまる不動産センパイ募集エリア

背景にある制度改正

近年、空き家問題への制度整備が急速に進んでいます。

2023年4月相続土地国庫帰属制度
相続した不要な土地を国に返還できる制度。所有者不明の土地の予防を目的とする。

2024年4月相続登記義務化
相続で取得した不動産は3年以内の登記が義務化。未対応には過料を課すことで所有者の明確化を促進。

2024年7月媒介報酬規制緩和
800万円以下の空き家について、最大33万円（税込）の媒介報酬の受領が可能に。
流通市場の促進を図る。

2026年2月所有不動産記録証明制度
被相続人名義の不動産を法務局が一括検索・リスト化。
相続人の手続き負担を軽減。
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制度改正

これらの制度により、不動産の把握と名義整理は進みます。
しかし、把握された空き家を「実際にどう動かすのか」
--その実行を担う仕組みが、センパイモデルです。

代表メッセージ

空き家問題は、制度だけでは解決しません。
地域の中にある"「もったいない」という感情こそが、最大の資源"だと考えています。

私たちは、空き家を「負債」として不安で動かすのではなく、「誰かの希望の出発点」として想いでつなげたい。だからこそ、センパイモデルは、地域の方々の日常の気づきが、そのまま空き家流通の力になる仕組みとして整備することに注力しました。

不動産屋でありながら、地域の方、売主さん・買主さんの心にどこまでも寄り添い、ともに流通を作っていく、地域の希望となれる会社でありたい。
センパイモデルは、そんな願いに向けた大切な一歩です。

株式会社miluma
代表取締役　守本怜矢

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株式会社miluma代表取締役　守本怜矢
守本怜矢　（株式会社miluma 代表取締役）
2級建築士、宅建士、MBA（専門職），古民家鑑定士1級
1994.05.02 尾道市向島出身
大学時代：中山間地域における古民家と地域コミュニティの研究
2018-2019：江田島市沖美町における海上レストラン事業企画設計
2019-2022：建築事務所で店舗設計施工管理・CG制作を経験後
2022-2025：江田島市地域おこし協力隊
2024- ：現職
地元尾道のまちづくりによって、町が元気になる様子をみて育ち
自分も夢あふれる楽しいまちを作る人になりたいと志し、建築の道へ。
日本の田舎の魅力を空き家という資産を活かして世界へ！と創業。