連帯保証人が“消える”高齢賃貸、大家の約7％が経験。そのうち過半数が滞納家賃・残置物処理を「別の手段」で対応【高齢入居者の残置物リスク・連帯保証人の不在に関する実態調査】
株式会社R65
高齢入居者の死亡後「残置物処理ができない」状況も。
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65歳からのお部屋探しを専門で支援する株式会社R65（本社：東京都港区、代表取締役社長：山本遼、以下「R65不動産」）は、全国の不動産会社および賃貸オーナー（マンション・アパート・一戸建て）1,000名を対象に、「高齢入居者の残置物リスク・連帯保証人の不在に関する実態調査」を実施いたしました。
■調査背景
日本では高齢化の進展に伴い、単身高齢者世帯が今後さらに増加すると見込まれています。その一方で、賃貸住宅の現場では、入居時には家族等が連帯保証人となることで、入居者死亡時の残置物処理などのリスクが顕在化しにくい一方、入居後にその連帯保証人が死亡・離別・音信不通となり、事後的に残置物リスクが発生するケースが増えていると指摘されています。
こうした事案は、入居者本人や家族だけではなく、不動産会社・大家にとっても、「滞納家賃の回収」「残置物処理の費用負担・手続」「相続人・行政との調整」など、入居時とは異なるスキームやノウハウを必要とする難しいテーマです。どのタイミングで連帯保証人の状況変化を把握し、どのような手続きを組み込むべきかは、いまだ十分に議論されていません。
R65不動産は、高齢者の入居支援に取り組む不動産会社として、こうした現場の実態を把握するため、「高齢入居者の残置物リスク・連帯保証人不在問題」に焦点を当てた調査を実施しました。
■調査結果の要約
【残置物処理の対応について】
- 現在の入居者に高齢者がいるオーナーは3割強、そのうち約4人に1人が「身寄りなし単身高齢者」。- 高齢入居者の死亡経験は1割強。残置物の処理は身内の連帯保証人が3割実施する一方、大家・管理会社が処分することも。- 残置物処理について「事前に相談したことがある」オーナーは1割強にとどまる。
【連帯保証人の不在問題について】
- 高齢者入居時の保証人は「身内等の連帯保証人」が約6割、保証会社の利用は約4分の1に。- 入居期間中に連帯保証人が「消える」事案は6.7％。入居者からの報告含め多くは事後的に判明。- 連帯保証人が不在となった場合の約半数で「別の手段」による対応が発生。「処理出来ずに困っている」事案も。- 連帯保証人の不在に対する課題意識は3割強。一方で「わからない」が4割超と認識にばらつき。
■調査概要
調査実施日：：2025年11月27日
調査対象：全国の不動産会社および賃貸オーナー（マンション・アパート・一戸建て）
有効回答数：1,000名
調査方法：インターネット上でのアンケート調査
■調査結果
【残置物処理の対応について】
現在の入居者に高齢者がいるオーナーは3割強、そのうち約4人に1人が「身寄りなし単身高齢者」。
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高齢入居者の残置物リスク・連帯保証人の不在に関する実態調査(2025年 株式会社R65)
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高齢入居者の残置物リスク・連帯保証人の不在に関する実態調査(2025年 株式会社R65)
まず、現在の入居者の中に「高齢者がいるか」を尋ねたところ、「いる」と回答したオーナーは32.1％（321名）でした。そのうち、「身寄りのない（単身）高齢者がいる」と回答したのは27.1％（87名）で、「いない」は72.9％（234名）でした。
全サンプル1,000名のうち、「身寄りのない単身高齢者が入居している」と答えたオーナーは8.7％となり、賃貸住宅が「単身高齢者の受け皿」として一定機能していることが分かります。
高齢入居者の死亡経験は1割強。残置物の処理は身内の連帯保証人が3割実施する一方、大家・管理会社が処分することも。
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高齢入居者の残置物リスク・連帯保証人の不在に関する実態調査(2025年 株式会社R65)
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高齢入居者の残置物リスク・連帯保証人の不在に関する実態調査(2025年 株式会社R65)
「高齢入居者が入居中に死亡したケースがあるか」を尋ねたところ、「ある」と回答したオーナーは11.7％（117名）、「ない」は88.3％（883名）でした。
その117名に対し、「死亡時の室内の残置物処理をどのように行ったか」を聞いたところ、「身内の連帯保証人が実施」が最も多い32.5％（38名）となりました。また、「居住支援法人等、死後事務委任契約の受任者が実施」した場合は8.6％（10名）、「大家・管理会社が処分（専門業者への委託を含む）」した場合も13.7％（16名）あることがわかりました。
全体としては、「身内の連帯保証人」や「相続人」「死後事務委任の受任者」など、入居者側の関係者が残置物処理を担うケースが多数を占めています。一方で、「大家・管理会社が処分」や「対応する者がおらず保管」といった、オーナー・管理会社自身が直接の負担を抱えるケースが約2割存在しており、残置物処理が必ずしもスムーズに引き継がれていない実態もうかがえます。
残置物処理について「事前に相談したことがある」オーナーは1割強にとどまる
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高齢入居者の残置物リスク・連帯保証人の不在に関する実態調査(2025年 株式会社R65)
入居者の死亡後などに必要となる「残置物の処理」の方法や手続について、入居者本人や保証人、管理会社、支援団体・福祉サービス事業者、専門家、自治体担当者などと話し合ったり相談した経験の有無を尋ねたところ、「はい」と回答した方が11.7％（117名）、「いいえ」が55.8％（558名）、「わからない」が32.5％（325名）となりました。
残置物処理に関して、事前に関係者と具体的な話し合いを行っているオーナーは1割強にとどまり、過半数は「相談したことがない」と回答しています。連帯保証人の不在や単身高齢者の増加が見込まれる中で、「誰が、どのような手続きで、どこまで対応するのか」という事前設計が、多くの現場で十分に行われていない状況が明らかになりました。
【連帯保証人の不在問題について】
高齢者入居時の保証人は「身内等の連帯保証人」が約6割、保証会社の利用は約4分の1に。
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高齢入居者の残置物リスク・連帯保証人の不在に関する実態調査(2025年 株式会社R65)
高齢入居者の入居時保証人の形態については、「身内等の連帯保証人」が最も多い57.0％（570名）、「家賃債務保証会社」が26.0％（260名）となりました。
「身内等の連帯保証人」に依拠するケースが過半数を占めており、保証会社の活用は4分の1程度にとどまっています。高齢入居者の増加が見込まれる中で、保証人を家族に依存している構図が浮き彫りとなりました。
入居期間中に連帯保証人が「消える」事案は6.7％。入居者からの報告含め多くは事後的に判明。
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高齢入居者の残置物リスク・連帯保証人の不在に関する実態調査(2025年 株式会社R65)
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高齢入居者の残置物リスク・連帯保証人の不在に関する実態調査(2025年 株式会社R65)
身内等を連帯保証人としているオーナー570名に対し、「契約期間中に連帯保証人が死亡・離別・音信不通となった事案があるか」を尋ねたところ、「ある」と回答した方が6.7％（38名）、「ない」と回答した方が81.2％（463名）となりました。
また、「ある」と回答した38名に対し、「どのようにして判明したか」を聞くと、「入居者からの報告」が47.4％（18名）、「入居者死亡時に連絡した際に判明」が21.1％（8名）、「賃貸借契約更新時に判明」が28.9％（11名）となりました。
連帯保証人の死亡・離別・音信不通は、オーナーや管理会社側で能動的に把握できる可能性が低く「入居者からの申告」や「死亡時の連絡」「更新時の確認」など、事後的なタイミングで判明することが多い状況がうかがえる結果となりました。
連帯保証人が不在となった場合の約半数で「別の手段」による対応が発生。「処理出来ずに困っている」事案も。
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高齢入居者の残置物リスク・連帯保証人の不在に関する実態調査(2025年 株式会社R65)
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高齢入居者の残置物リスク・連帯保証人の不在に関する実態調査(2025年 株式会社R65)
さらに、連帯保証人が死亡・離別・音信不通となった結果、当初の「連帯保証人による滞納家賃の回収や残置物処理が行えず、他の手段で処理した事案があるか」を尋ねたところ、「ある」と回答した方が55.3％（21名）、「ない」と回答した方が44.7％（17名）となりました。
具体的な対応方法としては、「新たに個人又は法人保証契約を締結して対応」が33.3％（7名）、「他の相続人を探して処理」が14.3％（3名）、「相続財産清算人手続により処理」が38.1％（8名）、「処理出来ずに困っている（保管等）」が14.3％（3名）となりました。
過半数のオーナーや管理会社が、当初想定していた連帯保証人とは別のスキームで滞納家賃・残置物に対応せざるを得なかったことが分かります。また、「処理出来ずに困っている」という回答も一定数存在しており、連帯保証人の不在が、現場の実務と資産面の両面に影響を与えていることがうかがえます。
連帯保証人の不在に対する課題意識は3割強。一方で「わからない」が4割超と認識にばらつき。
高齢者が入居中に連帯保証人が死亡・離別・音信不通となった場合に対して、「課題があると感じているか」を尋ねたところ、「感じている」が33.3％（333名）、「感じていない」が25.0％（250名）、「わからない」が41.7％（417名）となりました。
全体の3分の1は明確に課題を認識している一方で、「わからない」と回答した層が4割を超えており、リスクのイメージや具体的な対応方針が十分に共有されていない可能性が示唆されます。
◎自由回答では、具体的な懸念・課題が多数（一部抜粋）
「入居者に万が一のことがあった時、どのように対応しているかわかりません」
「どこに連絡すれば良いか分からない」
「連帯保証人の安否を調べることが困難」
「発見が遅れ、物件被害が拡大して以後の貸し出しに影響が出る事」
■総括
本調査により、賃貸オーナーの約3割が現在高齢入居者を抱え、そのうち約4人に1人は「身寄りのない単身高齢者」であることが明らかになりました。一方で、入居時保証人の仕組みはいまだ「身内等の連帯保証人」が中心であり、契約期間中にその保証人が死亡・離別・音信不通となるケースも一定数発生しています。
連帯保証人が不在となった事案のうち、過半数で当初想定していなかった手段により滞納家賃・残置物に対応していること、さらには「処理出来ずに困っている」ケースも存在することから、入居後のスキーム設計や情報更新の仕組みが不十分なまま、高齢入居を受け入れている物件が少なくないことが浮き彫りとなりました。
また、連帯保証人の不在について「課題がある」と明確に認識しているオーナーは3割強にとどまり、「わからない」が4割超を占めていることなどからも、現場のリスク認識や対応ノウハウが「そもそもわからない」状況がうかがえます。さらに、残置物処理について事前に相談しているオーナーが1割強にとどまる現状を踏まえると、行政・保証会社・不動産業界が連携し、ガイドラインやスキームを周知し、整備していくことが喫緊の課題と言えます。
R65不動産としては、これまでの「高齢者の住宅難民問題に関する実態調査」などを通じて可視化してきた高齢者の住まいの課題に加え、今回明らかになった「入居後の連帯保証人不在・残置物リスク」に対しても、「高齢入居者を受け入れやすくする保証・見守りスキームの構築」や「残置物処理や死後事務に関する事前設計の支援」、「行政や関係団体との連携による制度・実務の橋渡し」などを通じて、大家・不動産会社・高齢入居者の三者が安心して契約を継続できる環境づくりに取り組んでまいります。
■会社概要 株式会社R６５
日本は高齢化率が約30%近いにもかかわらず、65歳以上の「住宅難民」 が社会問題となっています。急な立ち退きによるお部屋探しが増える中、65歳以上の4人に1人が賃貸住宅への入居拒否を経験。R65不動産は、65歳からのお部屋探しを専門で支援する不動産会社として、物件を貸し出す際のあらゆるリスクの解決を行い、65歳以上の入居可能な賃貸物件を増やすことで、「いくつになっても、好きな場所に住める社会」を実現していきます。
代表：山本 遼
本社所在地：東京都港区赤坂3-11-15 VORT赤坂見附4階
設立：2016年4月7日
URL：
https://r65.info/
【本件に関する報道関係者からのお問合せ先】
株式会社R65 広報担当
mail：support@r65.co.jp
tel：050-3529-8826
プレスリリース提供：PR TIMES
記事提供：PRTimes
