イラン戦争131日、ドバイ不動産の価格の傷は2.6%だった ― 2026年上半期の市場を全8章・53ページで検証した「エミネンス・レポート」を無料公開
エミネンスラックス（ドバイ、アブダビ不動産）
上半期の売買取引は85,998件・12.6兆円で史上2番目 ― 国際弁護士が創業したDLD公認4つ星ブローカーが政府公式データで検証
ドバイ・アブダビで日本人投資家向けの不動産仲介を手がけるEminence Luxe（本社：UAEドバイ、代表：森和孝）は、半期市場レポート「エミネンス・レポート2026年上半期 ― ドバイ不動産市場 分析と見通し」（全8章・53ページ）を公開しました。PDF版に加え、Web版と関連分析3本を専用ページで無料公開しています（登録不要）。
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▲エミネンスレポート表紙
本リリースの3つのポイント
１. 2026年上半期のドバイ不動産売買は85,998件・12.6兆円。史上最高だった前年に次ぐ、史上2番目の規模
２. イラン戦争下でも価格指数の下落はピーク比2.6%。取引の底は開戦直後の3月ではなく2ヶ月遅れの5月で、停戦合意後の6月に件数+31.3%で反発
３. 新築の値引きは出ず、支払プラン・登記費用・利回り保証など「条件交渉」の時代へ
■ レポートの構成 ― 全8章・53ページ
本レポートは、ドバイ土地局（DLD）の公式データ、Property Monitor等の各指数を土台に、2026年上半期のドバイ不動産市場を8つの章で整理したものです。
第1章 マクロ環境 ― ドバイという市場の座標（P.06）
第2章 2026年上半期 市場総括（DLD公式データ）（P.10）
第3章 特集：イラン戦争の影響 ― 開戦から停戦までの131日（P.21）
第4章 価格・エリア分析 ― 勝者と敗者（P.30）
第5章 賃貸市場と利回り ― 静かな転換点（P.38）
第6章 月次詳細：2026年5月・6月（P.42）
第7章 日本人投資家の実像 ― 当社成約 約70件・約80億円（P.45）
第8章 2026年下半期の見通し ― 3つのシナリオ（P.49）
税制（個人の所得税・キャピタルゲイン税が原則ゼロ）、移民流入による人口増、電子登記の透明性など、世界の資金がドバイに向かう構造的な背景を整理。2008年からの長期価格サイクルにおける現在地と、1年で約13%進んだ円安が円建て評価額に与えた影響（AED/JPY 39.05円→44円前後）も解説しています。
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▲2008年からの長期価格サイクルにおける現在地
上半期の売買総額は12.6兆円（AED 286.4B）・85,998件。史上最高だった前年上半期に次ぐ、史上2番目の水準です。月次では1月が史上最高圏（3.18兆円）、5月が底（1.30兆円）、6月が反発（件数+31.3%）という推移をたどりました。取引の約75%はオフプラン（新築予約）で、価格帯のボリュームゾーンは2,200万～6,600万円。売買4.5件に1件しかローンがない現金比率の高さが、下値を支える構造も解説しています。
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▲ 月次で見る上半期。底は開戦直後の3月ではなく5月、恒久停戦の6月に件数+31.3%で反発した
開戦（2月28日）から停戦成立（4月7日）、恒久停戦の署名（6月19日）までの131日をタイムラインで整理し、取引・価格・賃貸への影響を月次データで検証しました。戦時下の最悪月だった3月でも売買は13,258件・1.89兆円が成立し、取引・登記・引き渡しが止まった日はゼロ。投げ売りによる価格崩壊はどの指標にも観測されませんでした。ここ数日（7月13日時点）の米国イラン間の攻撃再開の影響についても分析しています。
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▲ 開戦から恒久停戦まで131日。UAEは弾道ミサイル537発を迎撃した主要標的でありながら、不動産取引と引き渡しは一日も止まらなかった
価格面では、Property MonitorのDubai City Indexが開戦直後の3月にむしろ年間高値をつけ、6月時点の調整はピーク比2.6%。取引の底が開戦2ヶ月後の5月に訪れた「遅行」のメカニズムも分析しています。なお7月上旬に米・イラン間の応酬が再燃したことを受け、第2版（7月12日）では最新情勢を踏まえた現状認識を追記しました。
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▲ 開戦直後の3月にむしろ年間高値。調整はピーク比▲2.6%にとどまった
直近12ヶ月でPalm Jumeirahの戸建が+37.1%上昇した一方、Dubai Festival Cityは▲10.2%。同じ市場に上昇と下落が同居する二極化の構造を、エリア別データで解説しています。上昇エリアの共通項は供給制約、下落エリアの共通項は新規供給の集中。単価の絶対水準では、最上位（約455万円/平方メートル ）と最下位（約32万円/平方メートル ）で14倍のレンジが併存しています。
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▲ 上昇トップは再生産できない供給制約エリア。Palm Jumeirah戸建は+37.1%
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▲ 最大の下落でも▲10.2%。下落幅は上昇幅の3分の1以下で、暴落エリアは存在しない
住宅の平均グロス利回りは6.58%（6月）。8～9%台の高利回りはDubai Investments ParkやInternational Cityなどの庶民価格帯に集中する一方、DowntownやDubai Marinaなど中心部の賃料は軟化が始まっています。賃貸契約の6割超が年間賃料352万円以下に分布する実需の姿と、投資商品を実需に合わせる考え方を整理しました。
上半期の底となった5月（10,481件・1.30兆円）と、反発した6月（13,760件・1.44兆円）を月次でミクロに分解。あわせて、上半期にデベロッパーの月次シェアで大手Emaar・DAMACが後退した「異変」が、需要の変化ではなく大手による新規販売の凍結（2～6月）による見かけ上の現象であったことを、現地取材に基づいて指摘しています。7月には政府系デベロッパーの販売再開により、人気案件に購入希望者が集まっています。
当社の確定取引データ（直近1年間・約70件・約80億円）から、日本人投資家の平均購入像を公開しました。平均購入金額は約1.30億円（中央値 約8,800万円）、間取りは1BRが約半数、オフプラン比率は92%。リピート率は42%（2025年7月～2026年6月・当社調べ）でした。海外の市場レポートには載らない、日本人投資家に固有のマイクロデータです。
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▲ 平均1.30億円・1BRが約半数・オフプラン92%。リピート率は42%（2025年7月～2026年6月・当社調べ）
停戦維持を前提とするベースシナリオ（価格は高値圏もみ合い・±3%程度）のほか、強気・弱気の3シナリオを提示。シナリオ横断で注視すべき3つの論点（供給パイプライン・賃料の軟化ペース・円との距離感）も整理しました。
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▲ ベース・強気・弱気の3シナリオと、横断で注視すべき3つの論点
また実務面では、新築の提示価格が下がらない一方で、支払いプランの後ろ倒し・DLD登記費用（物件価格の4%）の負担・利回り保証・バルク割引といった条件面の譲歩が平時より引き出しやすくなっている現状を解説。弁護士の視点から、保証条項で確認すべき4点（期間・支払主体・免責事由・解除条件）も示しています。
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▲ 表示価格は下げない代わりに、条件で譲歩する ― ただし保証条項は4点の確認を
「開戦の報が流れた2月末、多くのお客様から『ドバイは大丈夫か』というご連絡をいただきました。半年後、データが出した答えは明快です。取引は一時停滞しましたが、価格は壊れず、取引と引き渡しは一日も止まりませんでした。ただし『何を買っても上がる相場』が終わったこともまた、データは冷静に示しています。下半期は、エリアと価格帯の選別眼がこれまで以上に問われます。本レポートが、感情や見出しではなくデータで判断するための一助になれば幸いです。」
https://eminenceluxe.com/eminence-report/2026-h1
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名称：エミネンス・レポート 2026年上半期 ― ドバイ不動産市場 分析と見通し
発行日：2026年7月12日（初版7月9日・第3章を最新情勢に改訂）／全8章・53ページ／日本語／無料／Web版・PDF版
監修：森 和孝（国際弁護士・税理士、DLD/RERA公認ブローカー ORN:47845・BRN:78735／ADREC 6389554）
データ出典：Dubai Land Department 公式ポータル、Dubai Media Office、Property Monitor、JETRO・Bloomberg等の公開報道、自社確定取引データ（いずれも2026年7月9日時点）
円換算：1AED＝44円（2026年7月9日時点）で統一
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