【新レポート発行】不動産マーケットリサーチレポートVol.313「新リース会計は企業の不動産戦略を変えるのか ～適用直前の企業動向から読み解く今後の論点～」
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
三菱UFJ信託銀行株式会社（東京都千代田区、取締役社長：窪田 博）は、この度不動産マーケットリサーチレポートVol.313「新リース会計は企業の不動産戦略を変えるのか ～適用直前の企業動向から読み解く今後の論点～」を発行しました。
- 多くの企業では実務面の対応が中心であり、不動産戦略における企業の行動変容は限定的- 新基準適用にあたっては、リース期間の判定やサブリースの契約条件、セール＆リースバックの在り方等が主要論点となっている- 新リース会計は、不動産戦略や資本政策を見直す契機となり得る
2027年4月から新リース会計基準（日本基準）の適用が始まります。オフィスや店舗等を賃借する企業では、使用権資産およびリース負債の計上により、自己資本比率やROAなどの財務指標への影響が見込まれています。
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リース会計基準の新旧比較（出所：三菱UFJ信託銀行）
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借手の財務への影響（出所：三菱UFJ信託銀行）
現時点では実務対応が中心
多くの企業は新基準を「会計処理の変更」と捉えており、現時点では実務対応を優先しています。主な対応は、財務影響の試算や監査法人との協議、システム整備などであり、新基準の適用を契機として不動産戦略そのものを見直す動きは限定的です。
一方で、制度対応を進める過程では、不動産契約や不動産取引に関する論点が顕在化しています。特に、リース期間の判定、サブリース契約、セール＆リースバックについては、従来以上に契約内容や取引の妥当性が問われるようになっています。
セール＆リースバックは活用目的の再検証が必要に
セール＆リースバックについては、従来重視されていたオフバランス効果が低減する一方、資金調達や経営資源の集中といった効果は引き続き有効です。そのため、今後はオフバランス化だけでなく、事業戦略や財務戦略の観点から活用意義を検討することが重要になると考えられます。
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セール＆リースバックによる効果（出所：三菱UFJ信託銀行）
新リース会計基準の適用により、賃借不動産もオンバランス化されます。企業はこれまで以上に拠点の収益性や利用状況を把握し、不動産が十分な価値を生み出しているかを検証する必要性が高まります。また、保有と賃借の使い分けや契約条件についても、改めて見直しが求められる可能性があります。
近年は資本効率経営への関心が高まっており、企業には不動産の必要性や収益性を説明することが求められています。新リース会計基準は、不動産戦略と資本政策の関係を改めて見直す契機となる可能性があります。
現時点では、新リース会計基準による企業の行動変容は限定的です。
しかし、その適用プロセスを通じて、不動産の保有・利用・契約条件の妥当性や資本配分の在り方を再検討する動きが広がることも考えられます。今後は、不動産戦略と経営戦略を一体的に検討する重要性が一層高まるものと考えられます。
レポート全文はこちらからご覧ください。
https://www.tr.mufg.jp/new_assets/houjin/fudousan/pdf/fr_2026082401.pdf?20260824094351
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三菱UFJ信託銀行 不動産コンサルティング部
業務企画G 黒澤 直子
電話：050-3686-5702
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