金利・地価上昇時代、福岡市中心部だけを追わない。熊本県荒尾市で新たな用地仕入れを決定｜銀行融資評価×賃貸需要で新築アパート開発へ
株式会社セイコー・エステート＆ディベロップメント
福岡県大牟田市に隣接する県境エリアを、人口だけでなく土地価格・雇用・交通・賃貸市場・建築費・事業収支から検証。LEGENDE（レゲンデ）が不動産投資家と進める次の地域開発
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福岡・九州を中心に、
不動産投資家向けに土地探しから新築アパートの企画・設計・建築、不動産投資・銀行融資相談まで支援する株式会社セイコー・エステート＆ディベロップメント（本社：福岡県福岡市、代表取締役：高木政利）は、熊本県荒尾市において、
投資用新築アパート「LEGENDE（レゲンデ）」シリーズの新たな開発用地の仕入れを決定しました。
今回の用地取得で当社が重視したのは、「熊本県だから」「人口が増えているから」「駅に近いから」といった分かりやすい条件だけではありません。
土地取得価格、周辺の賃貸住宅、想定入居者、募集家賃、間取り、駐車場、生活利便性、建築可能なプラン、建築費、事業収支、そして金融機関から見た土地・建物の評価までを一体で検証し、不動産投資家と土地から新築アパート一棟を開発していきます。
金利、土地価格、建築費など不動産投資を取り巻く環境が変化するいま、当社では「人気の高いエリアを買うこと」そのものを目的にはしていません。
一見すると魅力的な人気エリアでも、土地取得価格が上昇し、家賃とのバランスが崩れれば、投資家のキャッシュフローや返済余力、次の銀行融資に影響する可能性があります。
その一方で、郊外や地方都市にも、土地取得価格、賃貸需要、建築計画、銀行融資評価を一件ずつ分析することで、まだ広く知られていない不動産投資の選択肢を見つけられる可能性があります。
今回、そうした視点から新たに用地を仕入れたエリアの一つが、熊本県荒尾市です。
「福岡市内なら安心、郊外なら難しい」では、不動産投資を判断しない
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福岡・九州で不動産投資を考えると、福岡市博多区・中央区をはじめ、人口や企業が集中する中心部や主要駅周辺に目が向きがちです。もちろん、人口や交通利便性は重要な判断材料です。しかし、不動産投資家が銀行融資を活用しながら一棟目、二棟目、三棟目と資産を積み上げていくためには、単に「人気エリアの物件を買う」だけでは十分ではないと、当社は考えています。
特に土地から新築アパートを開発する場合、見るべきなのは、土地をいくらで取得できるのか。その地域で誰が働き、誰が住むのか。どのような間取りや広さの賃貸住宅が求められているのか。周辺では実際にいくらで募集されているのか。その家賃に対して土地取得費と建築費を含めた事業収支が成立するのか。そして、その土地・建物・事業計画を金融機関がどのように評価する可能性があるのか。
という複数の視点です。「福岡市内だから買う」「地方だから買わない」という判断ではなく、一つひとつの土地を不動産投資事業として見る。これが、当社の土地選定の基本です。
地価が高い土地＝銀行融資評価の高い「良い投資」とは限らない
[動画1:
https://www.youtube.com/watch?v=lif3D0SoAGg ]
土地価格が上昇すると、土地そのものの資産価値が高まる側面があります。一方、不動産投資という事業で考える場合には、取得価格が上がることで総事業費も増加します。たとえば、同じ新築アパートを計画した場合でも、土地取得価格が大きく異なれば、借入総額、年間返済額、投資利回り、キャッシュフローは変わります。
人気エリアで土地価格が上昇していても、その上昇分と同じだけ家賃を上げられるとは限りません。さらに金利、建築費、借入期間などの条件が変われば、投資後の返済余力にも影響します。
だからこそ当社では、「高い土地だから良い土地」でも、「安い土地だから良い土地」でもなく、“その取得価格で、どのような賃貸事業をつくれるのか”から土地を評価します。
銀行融資を活用して不動産資産を拡大していく投資家にとっては、目の前の一棟を購入できることだけでなく、その投資が次の銀行融資につながる財務状態をつくれるのかという視点も重要だからです。
郊外には、まだ「投資対象として十分に検証されていない土地」がある
当社では、「郊外なら高利回りになる」「地方なら土地が安い」と単純には考えていません。
・人口が減少している地域もあります。
・空室が多い地域もあります。
・土地価格が安くても、十分な家賃を確保できなければ事業は成立しません。
だからこそ重要なのは、地域名ではなく個別の土地と、その周辺数百メートルから数キロの賃貸市場を調べることだと考えています。これまで当社が土地から新築アパート開発を進めてきた大牟田市や鳥栖市も、福岡市中心部とは異なるマーケットです。
大牟田市で土地から企画したLEGENDEの新築アパートは、2026年8月10日時点で全8戸が入居する満室稼働となりました。鳥栖市でも、土地選定から企画した新築アパートが完成し、現在満室で稼働しています。
※上記は各発表時点の個別事例であり、今後の入居率、賃料収入、不動産価格、融資承認または投資成果を保証するものではありません。
こうした実案件を通じて当社が検証しているのは、「有名なエリアを買えば成功する」のではなく、土地価格と賃貸需要と建築計画を組み合わせ、投資事業として成立する場所を探すことの重要性です。
今回の荒尾市での開発も、その延長線上にあります。
熊本県荒尾市を「人口47,969人の地方都市」という数字だけで判断しない
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荒尾市の2026年8月末現在の住民基本台帳人口は47,969人、世帯数は23,977世帯です。人口は減少傾向にあり、人口規模だけを見れば福岡市や熊本市のような大都市とは異なります。
だからこそ当社では、荒尾市を「人口が多いから投資する」という理由で選んだわけではありません。
荒尾市は熊本県北西部に位置し、福岡県大牟田市と隣接。福岡・熊本両都市圏の中間に位置する街です。荒尾市も、鉄道・道路ネットワークを活用して都市部へ通勤・通学しやすい居住環境を、市の特徴として挙げています。また、市内には荒尾産業団地・水野北工業団地があり、輸送用機械、半導体製造関連、精密加工、物流、バイオマス発電など複数の企業が立地しています。さらに、荒尾駅周辺では「あらお海陽スマートタウン」のまちづくりも進められており、新たな暮らしの拠点づくりが進行しています。もちろん、企業があることや新しいまちづくりが進んでいることだけで、特定の賃貸住宅への需要が保証されるわけではありません。
当社では、こうした地域全体の動きを参考にしながら、今回取得した土地周辺について、賃貸住宅の供給量、築年数、募集家賃、間取り、専有面積、駐車場、生活利便施設、交通環境、想定入居者、土地取得価格、建築費、収支計画などをさらに細かく検証し、建築計画を進めます。
完成済みの収益物件を「選ぶ」のではなく、投資家と土地から「つくる」
当社が展開する
「LEGENDE（レゲンデ）」は、完成済みの投資用アパートを販売することだけを目的としたシリーズではありません。
不動産投資家の資産状況や将来の投資目標を確認したうえで、土地探しから、土地選定、市場調査、賃貸マーケティング、建築企画、事業収支、銀行融資相談、設計・施工、入居募集、完成後の運営、さらに次の不動産投資までを一つの事業として考えます。
土地と建物を別々に考えない。
投資と銀行融資を別々に考えない。
一棟目と二棟目を別々に考えない。
「今、融資を受けられる不動産」ではなく、「次の融資まで考えた不動産」をつくる。
これがLEGENDEの基本的な考え方です。
なぜ「土地から」なのか。投資家自身の銀行融資評価まで考える
不動産投資は、一棟購入して終わりではありません。
銀行融資を活用しながら不動産資産を拡大していく場合、一棟目の投資結果が二棟目以降の銀行融資に影響する可能性があります。土地の評価、建物の評価、借入総額、融資期間、返済比率、年間キャッシュフロー、投資家自身の資産と負債。金融機関は、一つの数字だけではなく複数の情報から融資を判断します。
そのため当社では、「どの金融機関なら今回の一棟を買えるのか」という視点だけではなく、「この一棟を持った後、投資家は金融機関からどのように見えるのか」という視点を重視しています。
一棟目から、二棟目、三棟目、その先まで。将来の資産形成から逆算して土地と建物を考えることが、LEGENDEの不動産投資支援です。
LEGENDEで新築アパート一棟投資に挑戦した投資家のリアルな声も公開
[動画2:
https://www.youtube.com/watch?v=Mv2yWuct95Q ]
[動画3:
https://www.youtube.com/watch?v=V7s4GJ5cD9A ]
大牟田、鳥栖、柳川、苅田、そして荒尾へ。県境を越えて次の地域開発へ
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セイコー・エステート＆ディベロップメントでは、福岡市中心部だけに投資対象を限定せず、これまで大牟田市、柳川市、京都郡苅田町、佐賀県鳥栖市などで、土地から新築アパートを企画するプロジェクトを進めてきました。
苅田町では、人口規模だけで判断せず、自動車関連産業をはじめとした雇用、交通インフラ、実際の賃貸募集市場まで調査したうえで開発用地を選定しています。
今回の荒尾市は熊本県ですが、福岡県大牟田市に隣接しています。
「福岡県内」という行政区分だけで投資エリアを区切るのではなく、実際の人の移動、働く場所、生活圏、土地価格、賃貸市場、銀行融資評価から投資エリアを見る。
当社は今後も、不動産投資家とともに、九州の各地域に眠る新たな土地の可能性を一件ずつ検証してまいります。また、新築賃貸住宅の供給や建築工事を通じて、地域の住環境整備や土地活用につながる不動産開発にも取り組んでまいります。
9月26日（土）開催｜今回の荒尾市開発にもつながる「銀行融資評価から考える不動産投資」を解説
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今回の荒尾市での用地取得の背景にある「人気エリアだけを追わない」「土地から事業収支をつくる」「銀行融資評価から逆算する」という考え方は、2026年9月26日（土）開催の無料不動産投資セミナーでも解説します。
今回のセミナーテーマは、
「30年一括借上げ 老人ホーム×新築アパート一棟投資 ハイブリッド不動産投資」です。
長期的なキャッシュフローを設計する「守り」の老人ホーム不動産投資と、銀行融資評価を意識しながら土地から資産拡大を目指す「攻め」の新築アパート一棟投資。
性質の異なる二つの不動産を組み合わせ、金利や土地価格、建築費など投資環境が変化する時代の資産形成について解説します。
開催日時：2026年9月26日（土）11:00～
開催形式：オンラインZOOM／セイコー・エステート＆ディベロップメント本社会議室
参加費：無料・事前申込制
対象：会社員、医師、士業、経営者、土地活用を検討中の方、一棟投資で資産形成を目指している方
参加特典：セミナー終了後、希望者には無料個別相談および非公開投資情報を優先案内
セミナーでは、福岡・九州エリアで投資対象を選ぶ際の考え方、土地を持っていない方が一棟投資を始めるまでの流れ、銀行評価を意識した土地仕入れ・建築計画・融資戦略などについても解説します。
詳細・参加申込：
9月26日開催「老人ホーム×新築アパート一棟投資」無料セミナー
公式サイトの申込はコチラ ｜
楽待からの申込はコチラ
【動画】守りの老人ホーム投資とは
[動画4:
https://www.youtube.com/watch?v=-FmpCUWwApM ]
【動画】業界の常識より不動産投資家目線で支援する。新築アパート×老人ホームのハイブリッド型不動産投資
[動画5:
https://www.youtube.com/watch?v=GwHfPR4Y7IE ]
代表取締役・高木政利からのコメント
「不動産投資では、『福岡市内だから安心』『郊外だから難しい』という見方をしていません。
むしろ土地価格や建築費、金利など投資環境が変化する今だからこそ、人気エリアという理由だけで土地を買うのではなく、その価格で本当に事業として成立するのかを見る必要があります。
土地が高くなれば借入総額も増えます。しかし、それと同じだけ家賃を上げられるとは限りません。
一方で、郊外や地方都市には、まだ十分に不動産投資の対象として検証されていない土地があります。
荒尾市についても、『荒尾市だから投資する』と決めたわけではありません。
この場所で誰が暮らすのか。どのような住まいが求められているのか。どの程度の家賃なら選ばれるのか。いくらで土地を取得し、いくらで建物を建て、その事業計画を銀行がどう見るのか。
そこまで確認したうえで、今回の土地を選びました。
私たちが投資家の皆様とつくりたいのは、一棟買って終わる不動産投資ではありません。
一棟目が二棟目につながり、二棟目がさらにその先につながる。そのために、土地探しの段階から銀行融資評価と将来の資産形成まで一緒に考えていきたいと思っています。」
株式会社セイコー・エステート＆ディベロップメント
代表取締役 高木政利
[動画6:
https://www.youtube.com/watch?v=X2I2-W78JYo ]
LEGENDEが目指すのは、机上の投資シミュレーションだけではありません。実際に土地から新築アパート一棟投資に挑戦した投資家の皆様にも、それぞれ最初の不安や銀行融資の壁がありました。
セイコー・エステート＆ディベロップメントでは、こうした実際のお客様の声についても
YouTubeで公開しています。
サラリーマン投資家、アパートを建てるVOL1
[動画7:
https://www.youtube.com/watch?v=3O2zb6aAlXA ]
▶続きを見る｜サラリーマン投資家、アパートを建てる VOL.2
福岡発・土地から始める投資用新築アパート「LEGENDE（レゲンデ）」
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LEGENDE（レゲンデ）は、セイコー・エステート＆ディベロップメントが展開する投資用新築アパートシリーズです。土地探しから、土地選定→ 賃貸市場調査→ 建築企画→ 事業収支→ 銀行融資相談→ 設計・施工→ 入居募集→ 完成後の運営→ 次の不動産投資までを一体として考えます。
福岡で不動産投資を始めたい方、土地から新築アパート一棟投資を検討している方に対し、単に物件を紹介するのではなく、銀行融資評価と中長期的な資産形成から逆算した不動産投資を支援しています。
LEGENDE（レゲンデ）について詳しく見る
土地・不動産情報について相談する
福岡で土地から新築アパート一棟投資を検討している方へ
当社では、福岡で土地から新築アパート一棟投資を検討している会社員、公務員、医師、士業、経営者などの皆様に向けて、情報提供、無料セミナー、個別相談を行っています。
- まず「土地から新築アパート投資」の考え方を知りたい方セイコー・エステート＆ディベロップメント公式サイト
https://seikoed.co.jp/- 銀行融資評価や土地選びから学びたい方不動産投資無料セミナー
https://seikoed.co.jp/seminar/- 自分の場合、どのような不動産投資が考えられるか相談したい方無料個別相談・お問い合わせ
https://seikoed.co.jp/contact/
LEGENDEについて詳しく見る
https://seikoed.co.jp/service/legende/
初心者にも分かりやすく伝える漫画コンテンツを一般公開
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一棟から10棟FIREまで銀行融資が続く不動産投資
今回公開した漫画コンテンツ
「一棟から10棟FIREまで銀行融資が続く不動産投資」は、不動産投資初心者が抱きやすい疑問や不安を、ストーリー形式で分かりやすく伝える内容です。
漫画では、主人公が区分マンション投資、中古物件投資、一棟投資などを調べる中で、何を選べばよいのか分からなくなり、銀行融資や将来の資産形成に不安を感じるところから始まります。
その後、当社の考え方に触れ、単に「買いやすい物件」を選ぶのではなく、「銀行が評価し、次の融資につながる不動産」を選ぶことの重要性を学んでいきます。
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土地・建物・融資をひとつの戦略として考える、福岡の新築アパート一棟投資
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https://www.youtube.com/watch?v=4wjRVIBAVNc ]
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不動産投資は、1棟買えたら成功ではありません。
本当に大切なのは、その1棟目が、2棟目・3棟目、そして将来の資産形成につながる投資になっているかどうかです。
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福岡の不動産投資・新築アパート経営を伴走支援する専門家としてマイベストプロ福岡・KBC九州朝日放送に掲載
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福岡の不動産投資・新築アパート経営を伴走支援する専門家としてマイベストプロ福岡・KBC九州朝日放送に掲載
株式会社セイコー・エステート＆ディベロップメントの会社概要
株式会社セイコー・エステート＆ディベロップメント
2024年11月8日社名変更（旧社名：株式会社セイコー住建）
セイコー・アーキライン株式会社 ※100%子会社
住所：〒810-0021福岡市中央区今泉1丁目6-1 岩田屋三越今泉ビル 7階
代表者：高木政利
事業内容：不動産投資支援、新築アパート一棟投資、建築設計・施工法人向け建築、海外建設プロジェクト、土地活用・不動産コンサルティング
保有資格：一級建築士 3名
一級建築施工管理技士 2名
二級建築施工管理技士 2名
宅地建物取引士 2名
許認可：
宅地建物取引業免許：福岡県知事（4）第16827号
福岡県知事許可（特-8）第118385号
一級建築士事務所：福岡県知事登録 第1-62757号号
※グループ会社含む
関連URL：
【公式】株式会社セイコー・エステート＆ディベロップメント
https://seikoed.co.jp/
【公式採用サイト】株式会社セイコー・エステート＆ディベロップメント
https://recruit.seikoed.co.jp/
福岡投資ナビ｜不動産投資を成功へ
https://fukuokatoushi.com/
楽待｜セイコー・エステート＆ディベロップメント
マイベストプロ福岡｜セイコー・エステート＆ディベロップメント
https://mbp-japan.com/fukuoka/seikoed/
関連SNS：
公式X（旧：twitter）
https://x.com/seikoedfukuoka
採用向けSEIKOチャンネル｜YouTube
採用向けSEIKOチャンネル｜tiktok
セイコー・エステート＆ディベロップメントへの取材、講演依頼、新築アパート建設、不動産投資の相談はコチラプレスリリース提供：PR TIMES
記事提供：PRTimes
