【マンション市場分析】首都圏マンション市場は「5,000万円」を境に二極化。金利上昇の影響を計算
スター・マイカ株式会社
暴落報道の本質。5,000万円未満は金利上昇でも底堅く、高価格帯で在庫増加と成約率低下が続く
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スター・マイカ株式会社では、中古マンション市場における「在庫件数」と「成約率」の月次推移（2025年8月～2026年8月）に関する独自分析を実施しました。
昨今の金利上昇を背景に、中古マンション価格の下落を指摘する報道が見られます。
しかし実際の中古マンション取引データを分析すると、マンション市場が価格帯によって二極化している現状が浮かび上がりました。
・二極化の境目は5,000万円
・4,000万円台までは底堅い動き
・5,000万円以上は在庫が増加傾向
【対象期間】2025年8月～2026年8月（13ヶ月間）
【分析対象】首都圏（1都3県）のレインズマーケットインフォメーションの登録データ
【分析方法】各価格帯・エリアにおける「在庫件数」と「成約率」の相関係数の算出、および金利動向を踏まえたマクロ環境分析
首都圏全体の市場動向を見ると、神奈川県、埼玉県、千葉県の3県の需要が維持・微減で推移する中、東京都では顕著な需要の低下と在庫増加が見られます。
首都圏中古マンションの全価格帯の概要
2025年8月の成約率（%）と在庫件数（件）を100として、月ごとの推移を算出したところ、以下のグラフのようになりました。
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東京都は在庫件数が増加する一方で成約率が低下し続けており、両者が強い逆相関（-0.85）の関係になっています。
同じ首都圏でも、東京都と周辺3県では明確な差が生じているといえます。
次に東京都のマンション市場で何が起きているのか、価格帯ごとにデータを分析します。
3,000万円未満 ／ 3,000～4,000万円台：金利上昇下でも底堅い推移を見せる実需層
まず3,000万円未満の価格帯では、在庫が減少傾向にありますが、成約率は8～10%の水準を維持しています（在庫と成約率に相関なし）。
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続いて3,000～4,000万円台の価格帯では、昨年11月までの急激な在庫減少を経て今年は一定の在庫件数を維持する推移です。
成約率も10～12%を軸に推移しており、物件が出れば消化されるという環境を保っています（在庫と成約率に相関なし）。
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5,000～6,000万円台：在庫増と成約率急落の転換点
5,000万円台を境に傾向が変化します。
東京都では在庫件数と成約率に強い逆相関（相関係数 -0.79）が見られます。
2026年2月頃から成約率が低下傾向に転じ、それに伴い5月以降は在庫件数が急激に増加しました。
一方で成約件数は3割ほど減少しており、成約率は約半分の水準に落ち込みました。
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7,000～9,000万円台：強い逆相関が示す価格の調整局面
7,000～9,000万円台でも同様に、在庫件数の増加と成約率の下落が見られ、非常に強い逆相関（相関係数 -0.90）となっています。昨年は16～17%あった成約率は、直近2026年8月で6.8%まで低下しました。
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1億円台：今年に入ってからの成約率急落で在庫件数が急増
昨年までは成約率が11～12%で推移していましたが、2026年より成約率が急落し4%台になりました。一方、在庫件数は当初の約2倍に増加しており、他の価格帯よりも在庫増加のペースが顕著です（相関係数 -0.94）。
特に1.5～1.9億円台などでは、成約率が2%台（在庫の消化に約3年かかるペース）にまで落ち込んでいます。
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2億円以上：成約率が1%台へ転落、流動性低下が常態化
他の価格帯とは異なり昨年から在庫件数の増加が続いています。また、成約率は昨年の3％台後半から、1年で半分以下に低下しています（相関係数 -0.83）。
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5,000万円未満の中古マンションは、近年の家賃高騰リスクと比較しても金利上昇の負担は限定的との見方から、今後も底堅い需要が継続すると予想されます。主に自己居住用物件として取引されるため、突発的な供給過多によって需給が崩れる懸念も少なく、市場としての安定性が高い点も強みです。
5,000万円～1億円台の物件では、金利上昇によって下位価格帯・周辺エリアへ需要が流出する可能性は多少考えられるものの、引き続きペアローン活用層や現金購入層が下支えすると予想されます。同価格帯は結婚・出産・進学等のライフイベントに伴う「居住目的」の需要が底堅く、堅調に推移する見通しです。
一方で、2億円以上の超高価格帯は、投資資金や海外マネーによる「値上がり目的」の取引が中心の市場です。現在、過熱感の終息によって供給過剰に陥りやすい状況にあり、新築転売等の投機的な物件において成約坪単価の下落など弱含みの傾向が見られます。
こうした一部物件における投機的取引の落ち着きが価格調整として表れており、同価格帯においては今後も成約率1～2%での推移が継続する見込みです。
スター・マイカ株式会社
『“作る”から“活かす”社会の実現へ』
買い手が限定されるファミリータイプの賃貸中物件を買い取り、賃借人の退去後、リノベーションによって新しい価値をプラスして販売する、ファイナンスの概念を不動産業界に持ち込んだユニークなビジネスモデルで「リノベーションマンション」マーケットをリードしてきました。
マーケットニーズに合わせた、より便利で快適な暮らしの提供を目指して、良質なリノベーションマンションの企画販売事業を行っています。
URL：
https://www.starmica.co.jp/
会社名：スター・マイカ株式会社
所在地：東京都港区虎ノ門四丁目3番1号 城山トラストタワー28階
設立：2001年5月
代表者：代表取締役 水永 政志
株主構成：スター・マイカ・ホールディングス株式会社 100 ％
（東京証券取引所プライム上場 証券コード：2975）
情報発信メディア：
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記事提供：PRTimes
