不動産運用上の最大リスクを捉える独自指標「N-EWS」を開発し、特許取得 ～ 運用ファンドにおける投資判断とリスク管理の参考データとして活用 ～
野村不動産ホールディングス株式会社
[表:
https://prtimes.jp/data/corp/25694/table/773_1_31a90fbfe0477532b904dfea9c7389d9.jpg?v=202507150616 ]
野村不動産投資顧問株式会社（東京都新宿区／代表取締役社長：片山優臣、以下「当社」）は、不動産運用の上での最大リスクの一つである東京のオフィスビルの不動産売買価格（以下「オフィスビル価格」）の急落の予兆を客観的に捉える独自指標「Nomura Early Warning System（以下「N-EWS」（ニュース／ニューズ）」※1を開発し、このたび特許を取得しましたことをお知らせいたします。
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【「N-EWS」のスコアとオフィスビル価格※2の連動を表したグラフ】
※１ N-EWSは、「Nomura Early Warning System」の略で、野村不動産投資顧問の登録商標です。
※2 オフィスビル価格は、「国土交通省・不動産価格指数（商業用不動産）オフィス 東京都」を指します。
1. 開発の背景と目的
近年、地政学リスクや世界経済の不透明感が増す中、不動産市場も価格変動リスクにさらされています。特にオフィスビル価格の急落は、資産価値や収益性に大きな影響を与える可能性があり、不動産運用上の最大リスクの一つと認識されています。
こうしたリスクに不動産の運用会社として備えるため、当社はこれまでの市場分析力を活かしてN-EWSを開発し、特許を取得いたしました。このN-EWSは、東京のオフィスビル価格急落の予兆検知に特化した指標です。
N-EWSは、当社の運用する各ファンドにおける適切な売却判断や購入時の価格交渉、ポートフォリオのリスク管理などの際、有用な参考データとして投資判断の材料のひとつとなります。
すでに当社でオフィス賃貸市況等の判断指標として特許を取得している「Office-RISM」※3とともに、N-EWSを活用することで、オフィスビル市場における多面的な市場分析及び可視化が実現します。
※3 2024年2月9日リリース：オフィス賃貸市況判断指標「Office-RISM」独自開発・特許権取得のお知らせ
URL
https://www.nomura-re-hd.co.jp/cfiles/news/n2024020902369.pdf
2. 特許の概要
[画像2:
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3. オフィスビル価格の急落を予測する指標N-EWSとは
N-EWSは、東京のオフィスビル価格が大幅に落ち込む予兆を可視化する指標です。０～100の範囲でスコア表示し、オフィスビル価格の急落を約1年前に予測することを目的としています。具体的にはスコアが50ポイントを超えると、約1年後にオフィスビル価格が前年比5％以上下落する可能性を示唆します。
【N-EWSの特長】
1）予測精度の高さ：2000年～現在まで３回のオフィスビル価格の急落について過誤なく予兆を捕捉
2）シンプルかつ客観的：公開データを用いた客観的・定量的でシンプルな構造による汎用性の高さ
3）有用性：今後のオフィスビル価格の急落の予兆を把握し投資判断などに活用
本指標を活用することで複雑化する国内外の経済・金融環境下においても、オフィスビル価格の急落の兆候を事前に客観的に把握することが可能となります。例として2000年以降に発生した3回※4のオフィスビル価格急落局面を的確に捉えた実績があり、高い予測精度を有しています。（なお、直近の値は16.7ポイントであり、急落のリスクは低いと見られます）
N-EWSは日米の約180種類に及ぶ経済・金融指標の中から、過去のオフィスビル価格急落局面において先行して悪化していた12の指標を各リスクカテゴリーから偏りなく厳選し定量的に組み合わせたシンプルな構造で、それらを合成・数値化することで構成されています。
※4 過去３回の急落とは、ITバブル崩壊、リーマンショック、コロナ禍の時期の下落を指します。
4. 経済指標の状況を可視化する「N-EWSクールマップ」
N-EWSは、12種類の経済指標について、各指標の3か月ごとのデータに対し悪化の程度を数値化したものを基にスコア化しています。それら構成要素を可視化したツールが、「N-EWSクールマップ」です。N-EWSクールマップは12の指標の状況を色分けして視覚的に示しています。
N-EWSのスコアとともにN-EWSクールマップを活用することで、各指標の悪化状況を直感的に把握できるとともに、価格急落の兆候とその要因を早期に認識する有効な手段となります。
一例として、下の図では2020年の新型コロナウイルス感染拡大時には、景況感や雇用関連指標が紺色で表示され、悪化していたことが視覚的に確認できます。この時点でN-EWSは基準値である50ポイントを大幅に上回る79ポイントに達し、価格急落の予兆を示しました。翌年の2021年には、実際にオフィスビル価格が前年比で5％以上下落しています。
[画像3:
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【N-EWSクールマップ（例として2019年以降を抜粋）】
5. N-EWS開発者のコメント
リーマンショック後のオフィスビル価格急落を教訓に、当社では事前に兆候を捉える「早期警戒」の重要性を認識し、早期警戒ツール「N-EWS」の開発に着手しました。本ツールは、価格急落に先立ちマクロ経済指標がシグナルを発するという仮説のもと、180種類以上の指標をカテゴリ別に分類・分析することで構築されました。
開発過程では予測精度の課題に直面しましたが、分析手法やデータ選定を繰り返し見直すことで、指標算出の精度を大幅に向上させることができました。その成果として、今回の特許取得に至ったことを嬉しく思っております。
（調査運用室 本庄 出）
「N-EWS」は、直感的で汎用性の高い早期警戒ツールです。多くの方に、不動産運用における意思決定の際の参考として活用していただくことを期待しています。（調査運用室長 小西 秀樹）
【ご参考】
野村不動産グループ2030年ビジョン「まだ見ぬ、Life ＆ Time Developerへ」の実現を目指し、グループ全体で、人びとの「幸せ」と社会の「豊かさ」の最大化を追求するため、2025年4月に新たな経営計画を公表しました。
＜経営計画に定める３カ年計画の方針概要＞
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https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/25694/773/25694-773-fde0142f09479d981ecf7c843b92cd9d-1413x618.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
※3カ年計画は長期経営方針を基に、特に注力する事業方針と戦略を示したものになります。
※経営計画の詳細は【
野村不動産グループ 経営計画】をご確認ください。
プレスリリース提供：PR TIMES
記事提供：PRTimes
