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2026年8月 CAPSレポート（マンション価格 & 賃料）

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株式会社MFS

～全国3LDK3,400万円、賃料15.7万円で上昇継続、都心3区1億8,347万円で前月比−0.2%と横ばいに～


　金融×不動産×AIの各種サービスを運営する株式会社MFS(本社:東京都千代田区、代表取締役CEO:中山田 明、以下「MFS」)は、マンションAI査定サービス「CAPS(キャップス)」を用いて、先月のマンション価格および賃料の推移を分析しました。

[画像1: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/14407/251/14407-251-e8a2f693ed39009aa0b43c1b9d9be74e-2000x446.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]



CAPS(キャップス)のリンク:https://caps-app.jp/　

● 今月のポイント
- 全国3LDK（70平方メートル 換算）でのAI査定価格は3,400万円（前月比＋0.9%）。直近3ヵ月も＋2.7%と上昇が続き、前年同月比は＋9.1%- 都心3区（千代田・中央・港）のAI査定価格は1億8,347万円（前月比−0.2%）。直近3ヵ月は−0.6%で、直近1年の高値（1億8,450万円）を0.6%下回る。一方で東京23区全体は直近3ヵ月＋2.1%と上昇が続いており、都心と周辺部で方向が分かれた- 3LDK家賃（70平方メートル 換算）は全国で月15.7万円（前年同月比＋4.2%）、東京23区は月30.5万円（同＋6.0%）。東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・京都・兵庫の7都府県すべてが、推定値の算出対象である2019年4月以降において過去最高圏。価格上昇が家賃を上回り、表面利回りは全国4.95%（前年同月5.15%）、東京23区3.46%に低下
● 主要エリアサマリー（3LDK・70平方メートル 前提）
販売価格
[画像2: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/14407/251/14407-251-4e8fc43a25a4edf24d15e6da9ed8fac7-1697x386.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]


家賃
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● 日本全国11ブロック（3LDK・70平方メートル 前提）
販売価格
[画像4: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/14407/251/14407-251-894bd31bc9ca92eba9e596420b05e16c-750x502.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]


[画像5: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/14407/251/14407-251-81a69a4b8e0eb3a3e0a58730a5efb6ce-1697x712.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]


家賃
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[画像7: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/14407/251/14407-251-60a380eae045698f02c0d45066d2f067-1697x712.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]



● 関東ブロック（3LDK・70平方メートル 前提）
販売価格
[画像8: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/14407/251/14407-251-bfe46e544fb25b51f74a322b88a4c1d7-750x502.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]


[画像9: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/14407/251/14407-251-50f2fd234dd388892d7f8cf902fc1c13-1697x495.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]


家賃
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[画像11: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/14407/251/14407-251-7b75c3780dc5a2ab4bb0f61a83cc26d0-1697x495.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]



● 近畿ブロック（3LDK・70平方メートル 前提）
販売価格
[画像12: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/14407/251/14407-251-f1a11e1ce62201833659701d85ed3bdf-750x502.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]


[画像13: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/14407/251/14407-251-f20d2495554c52e56796207ed68e87ac-1697x278.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]


家賃
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[画像15: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/14407/251/14407-251-eea2afb43c7afa9cd77172cec28143dd-1697x279.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]


● その他（3LDK・70平方メートル 前提）
販売価格
[画像16: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/14407/251/14407-251-99c9d439ff794af868e86086d048c1b5-750x502.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]


[画像17: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/14407/251/14407-251-5591c5a01c583cfa892677b0c0801583-1697x387.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]


家賃
[画像18: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/14407/251/14407-251-f1c127fb267f48d919e00178c556fb00-750x502.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]


[画像19: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/14407/251/14407-251-bf214b85514ebc5ae1c5cef227b8766b-1697x387.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]



● ご取材・データ提供について
- 本レポート全表と時系列データをCSVでご提供しますのでお気軽にご連絡下さい - 引用時の出典は　“マンションAI査定サービス「CAPS」”　にてお願いします- 定期レポートの配信をご希望される場合は、pr@mortgagefss.jpまでお問い合わせ下さい
● 定義 / 分析手法
- ブロックの区分け
　✧　北海道：北海道
　✧　東北：青森・秋田・岩手・山形・宮城・福島
　✧　北関東・甲信：群馬・栃木・茨城・山梨・長野
　✧　南関東：東京・神奈川・埼玉・千葉
　✧　東海：静岡・岐阜・愛知・三重
　✧　北陸：新潟・富山・石川・福井
　✧　近畿：滋賀・京都・奈良・和歌山・大阪・兵庫
　✧　中国：鳥取・島根・岡山・広島・山口
　✧　四国：徳島・香川・愛媛・高知
　✧　九州：福岡・佐賀・長崎・大分・熊本・宮崎・鹿児島
　✧　沖縄：沖縄
　✧　東京60分圏：東京駅・大手町駅のいずれか近い方への所要時間が60分以内の駅を最寄駅とする物件（平日朝8:30着・新幹線／有料特急を使わない最速経路。乗換・待ち時間を含む）
　✧　東京都心3区：千代田区・中央区・港区
　✧　東京湾岸：東京都のうち次の町丁を含むエリア／豊洲・東雲・辰巳・有明・勝どき・晴海・月島・佃・芝浦・港南・海岸・東品川・台場
　✧　大阪梅田：大阪市北区（梅田・中之島・天満などを含む行政区単位）
　
　✧　トレンドについて：直近3ヵ月の変化率で判定。＋1.0%超を「上昇基調」、−1.0%未満を「下落基調」、その間を「横ばい」。上昇基調のうち、直近3ヵ月（2026年4月～2026年7月）が＋2.0%以上で、かつその年率換算が、その前の3ヵ月（2026年1月～2026年4月）の変化率の年率換算を1.0%以上上回るものを「上昇が加速」と表記しております。前月ではなく直近3ヵ月を見ており、前月比と方向が異なる場合がございます。
　
　✧　推定値の見直しについて：モデルの更新による精度向上に伴い、過去に公表した推定値について、遡及的に見直しを行う場合がございます。

- 販売価格について
　✧　CAPSの売買推定モデルで、対象エリアの分譲マンション募集に推定単価（万円/平方メートル ）を付与し、その平均を70平方メートル に換算した価格。間取りは3LDKに限定。実際の成約価格ではなくAI査定に基づく推定値。
- 家賃について
　✧　CAPSの賃料推定モデルで、同じ方法により算出した月額賃料（管理費・共益費込み、70平方メートル 換算・3LDK）。表面利回りは「家賃×12ヵ月÷販売価格」で、販売価格の算出に用いた同一募集の推定値同士の比較によります。

●「CAPS」とは
　CAPS（キャップス、Condominium Asset Pricing Service）は、全国47都道府県・約14.6万棟（2026年6月時点、全国の90%※1）のマンションを対象に、AIが推定取引価格・想定賃料・想定利回りを無料で査定するマンションAI査定サービスです。新耐震基準相当の1981年6月以降築マンションにおけるAI査定価格は、実際の売出価格に対するMER（誤差率中央値）が東京23区で6.1%、全国で7.4%（2026年7月時点）です。第三者調査（調査機関：日本マーケティングリサーチ機構／調査期間：2026年7月／調査対象：CAPSを含む計6サービス）で査定精度 No.1※2 を獲得しました。
※1：全国の分譲マンション棟数は、株式会社Propre Baseの推計データに基づきます。
※2：詳細はこちらのプレスリリースをご参照ください。
https://contents.xj-storage.jp/xcontents/AS05136/ff0d5fc4/aa3c/4532/9ac1/a09d497b6766/20260728114337979s.pdf　

● 株式会社MFS概要
代表者：代表取締役CEO 中山田 明
所在地：東京都千代田区大手町1-6-1 大手町ビル2階　FINOLAB
資本金：63,110千円（2025年12月31日現在）
事業：住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック（https://mogecheck.jp/ ）」の運営
　 　　不動産投資サービス「INVASE（インベース）（https://investment.mogecheck.jp/ ）」の運営
　　 　マンションAI査定サービス「CAPS（キャップス）（https://caps-app.jp/ ）」の運営
会社HP：https://www.mortgagefss.jp/

プレスリリース提供：PR TIMES

記事提供：PRTimes